אישור עקרוני נותן תחושת ביטחון, ובצדק. אחרי שהבנק אומר שהוא מוכן עקרונית לתת לנו משכנתא, קל לחשוב שהחלק המסובך כבר מאחורינו.
אבל זה בדיוק המקום שבו צריך לזכור שאישור עקרוני הוא לא כסף שעבר לחשבון, לא התחייבות סופית לביצוע, ולא בדיקה מלאה של כל פרטי ההכנסות, הנכס והעסקה.
הוא אכן שלב חשוב. הוא עוזר להבין אם יש כיוון, אם הבנק מוכן להיכנס לתיק, ומה מסגרת המימון האפשרית. אך הוא עדיין מבוסס על נתונים אשר צריכים להיבדק, מסמכים שצריכים להתאים, ונכס שצריך לעבור את בדיקות הבנק.
לכן, השאלה היא לא רק האם קיבלנו אישור עקרוני. השאלה החשובה באמת היא עד כמה האישור הזה מחזיק, ומה עוד צריך לקרות עד שנוכל לבצע את המשכנתא בפועל.
אישור עקרוני הוא התחלה, לא סיום התהליך
הבנק נותן אישור עקרוני על בסיס הנתונים שנמסרו לו בשלב הבקשה. הוא יכול לכלול את סכום ההלוואה, תקופת ההלוואה, שיעור הריבית, ההחזר החודשי ותנאים נוספים, אבל הוא עדיין נשען על מידע שצריך לעבור אימות ובדיקה.
אם בהמשך מתברר שההכנסה שונה ממה שהוצג, שהנכס לא עומד בדרישות, שהשמאות נמוכה מהצפוי או שיש בעיה משפטית בעסקה, האישור עלול להשתנות או אפילו להתבטל חלילה. לכן, עצם קבלת האישור לא אומרת שזה מאחורינו.
אישור עקרוני הוא לא נקודת הסיום של המשכנתא. הוא נקודת בדיקה חשובה בדרך, אבל רק אחרי שהנתונים, הנכס והביטחונות נבדקים בפועל ניתן לדעת אם העסקה באמת מאושרת על ידי הבנק.
השאלה היא לא רק האם קיבלנו אישור עקרוני. השאלה החשובה באמת היא עד כמה האישור הזה מחזיק, ומה עוד צריך לקרות עד שנוכל לבצע את המשכנתא בפועל.
24 ימים זה לא הרבה זמן
לאישור עקרוני יש תוקף מחייב לתקופה מוגבלת, ובדרך כלל מדובר ב – 24 ימים. זה חשוב, כי בתוך התקופה הזו הבנק אמור לשמור את התנאים שאושרו, בכפוף לכך שהנתונים שנמסרו אכן יימצאו נכונים ומתאימים למה שהבנק בדק.
אבל זו בדיוק הנקודה שרבים מפספסים. בתוך תקופת התוקף לא מספיק “להחזיק אישור ביד”. צריך להספיק לקדם את כל מה שנדרש לביצוע המשכנתא: מסמכים, שמאות, בדיקות הכנסה, ביטחונות, חתימות, ביטוחים וכל דרישה נוספת של הבנק. אם התוקף עובר לפני ביצוע המשכנתא, הבנק כבר לא מחויב לשמור את אותם תנאים, והמשכנתא עלולה להיפתח מחדש לבדיקה או לתמחור חדש.
אישור לא נכון עלול ליצור ביטחון מדומה
יש מקרים שבהם האישור העקרוני נראה טוב על הנייר, אבל בפועל הוא לא מספיק מתאים לעסקה. לפעמים ההחזר גבוה מדי, לפעמים התמהיל לא נכון, לפעמים לוח התשלומים לא מסתדר, ולפעמים האישור ניתן על בסיס נתונים חלקיים שיתבררו בהמשך כלא תואמים.
לכן, אישור עקרוני הוא כלי חשוב, אבל הוא לא תחליף לבדיקה אמיתית של כל התיק. לפני שחותמים על עסקה, חשוב להבין לא רק אם הבנק אמר כן, אלא מה בדיוק אושר, על בסיס אילו נתונים, ומה עוד עלול להשפיע על קבלת הכסף בפועל.
בסופו של דבר, אישור עקרוני הוא שלב חשוב בדרך למשכנתא, אבל לא המקום שבו סיימנו לבדוק. אם נתייחס אליו כאל סוף הדרך, אנו עלולים לגלות מאוחר מדי שהמרחק בין אישור עקרוני לבין משכנתא שבוצעה בפועל גדול יותר ממה שחשבנו.
